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Valladolid
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| Valladolid | construcción | análisis del sector
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Un buen momento
para reflexionar
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Un trabajador, en un edificio en fase de construcción. / Alfonso E. Caño

 

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Valladolid analiza la situación actual del sector
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LA situación inmobiliaria española merece un análisis. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Valladolid (ASPRIVA) lo sabe. Por ello ha querido hacer un balance de cómo se encuentra el sector y cómo creen que va a evolucionar.
«Está claro, y nadie lo discute, que nos encontramos, al menos, ante un cambio de ciclo, mientras que otros hablan directamente de crisis. Tampoco se puede obviar que la coyuntura internacional se ha configurado como un elemento que se ha sumado a los existentes dentro de nuestro país; aunque considerar la crisis internacional como el detonante es demasiado reduccionista. Así se deben aclarar varios extremos».
ASPRIVA señala que la denominada crisis de las hipotecas ‘subprime’ en Estados Unidos no es extrapolable a España. «Las diferencias son notables. Está claro que la crisis americana ha afectado al sector inmobiliario español, aunque los expertos consideran que se trata más de un efecto psicológico, ya que existen grandes diferencias entre ambos casos. En España, las ‘subprimes’ son, prácticamente, inexistenetes. El 98% de las hipotecas han sido concedidas por entidades de crédito, que, además, tienen un fuerte incentivo a mantener la relación con el cliente y seguir de cerca su solvencia. El ratio de morosidad en España está muy por debajo de la de Estados Unidos».
ASPRIVA analiza, además, los problemas por los que están pasando algunas de las inmobiliarias españolas. «Los casos de las compañías Astroc, Llanera, Colonial o Habitat no pueden utilizarse como modelo de lo que ocurrirá en el sector, ya que hace unos meses se consideró que la burbuja inmobiliaria había comenzado a deshincharse, siendo la primera víctima la inmobiliaria Astroc y que un número no determinado de promotores inmobiliarios correrían la misma suerte. Pero el objetivo de Astroc es distinto al de otras empresas del sector, ya que su función principal no es tener la propiedad de activos, sino liderar proyectos. Realmente, no posee unos activos que integren su balance. A esto hay que añadir que esta empresa estuvo sometida desde el primer día a grandes operaciones especulativas en Bolsa».
Una de las dudas que planean sobre el sector es si el cambio del ciclo del que tantos hablan va a producirse de modo brusco o va a tratarse de un ajuste paulatino hasta llegar a un número de viviendas que sean absorbidas por el mercado.
Los resultados de un análisis del año 2007 pueden afirmar que el 2006 «se puede considerar como el año de inflexión del largo ciclo de expansión del mercado hipotecario, iniciado a comienzos del año 1996, siendo el mes de marzo de dicho año el punto de inflexión de la curva».
La Asociación de Promotores de Valladolid destaca que en estos momentos de nerviosismo «la posición de algunos sectores, como los API’s, directamente vinculados y dependientes de la promoción y construcción, no ayudan a solventar este cambio de ciclo, contribuyendo con sus declaraciones a aumentar el nerviosismo».

Evolución
En cuanto a la evolución del sector, ASPRIVA piensa que el ajuste gradual «ya está en marcha. En cualquier caso, hay que afirmar que este ajuste no tendrá un carácter permanente, dados los fundamentos del sector desde una perspectiva a largo plazo y, sobre todo, teniendo en cuenta la demanda potencial de vivienda por parte de residentes y no residentes. Los profesionales del sector están empezando a tener en cuenta a la población inmigrante. Los extranjeros residentes protagonizan un número significativo de transacciones, el 10,65% del total. La demanda de vivienda nueva existe, pero los promotores no la han tenido en cuenta porque, hasta el momento, no era significativa, y porque la bonanza del mercado no la hacía necesaria. Así, se calcula, que hasta el 2012 van a adquirir 100.000 viviendas al año».


Edificios en construcción dentro de la capital vallisoletana. / fotografías A. E. Caño

 

Más endeudados

ASPRIVA se ciñe a los datos para asegurar que desde el punto de vista hipotecario «el endeudamiento de los españoles se ha triplicado en menos de diez años. El propio Banco de España informa que el ahorro de las familias en el 2006 fue desbordado por la deuda. En ese mismo año, la deuda hipotecaria ascendió a los 911.376 millones de euros, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española. Sin embargo, la tasa de variación interanual fue de un 23,3%, la más pequeña desde el 2003».

 

Esta asociación está convencida de que existe una demanda potencial de vivienda, ya que el promedio de hogares formados en España «en los últimos años se acerca a los 500.000 anuales, lo que supone que se mantiene una importante demanda potencial de vivienda por parte de residentes y de la vivienda vacacional turística por parte de no residentes. Además, desde el 2004, el porcentaje de jóvenes que no convive con sus padres ha ido en aumento. De esta forma, el 73,6% de los mayores de 30 poseen una vivienda propia».
ASPRIVA siempre está muy atenta a los informes que se publican sobre el sector, tanto dentro como fuera de España. «Según apunta un estudio de Goldman Sachs, los últimos datos sugieren que el deterioro del sector inmobiliario podría haber comenzado de verdad. Recuerda que la creación de empleo en el sector ya se ha ralentizado. En España, el sector inmobiliario tiene una participación de casi el 10% del PIB real y 750.000 viviendas nuevas empezadas al año, por lo que el sector está preocupantemente saturado».
Esta desaceleración está provocando que la inversión española se desplace al extranjero, principalmente al Este europeo y a los distintos países de Hispanoamérica. La inversión española en el extranjero ha crecido un 70% en los últimos seis meses, con la correspondiente reducción de la inversión en España y la creación de empleo.
«Sin embargo, según el último informe del Colegio de Registradores de la Propiedad, apunta la probabilidad de que el mercado se encuentre en el preámbulo de un cambio de tendencia, gracias a la continuidad en la moderación del precio de la vivienda, la probable paralización de las subidas de tipos y el mantenimiento de las subidas salariales. Todo ello puede dar lugar a un freno en el deterioro de la accesibilidad a la vivienda», concluyen desde ASPRIVA.